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Les étapes d’une acquisition

“J’ai trouvé une maison au Portugal”

Ca y est, vous avez eu le coup de coeur : vous avez trouvé une maison au Portugal, un appartement ou même une grande propriété. Il s’agit maintenant de concrétiser votre achat pour devenir propriétaire de ce bien. Les étapes préalables sont les suivantes :

#la Réservation (a Reserva).

Vous vous êtes mis d’accord avec le vendeur sur le prix de la maison que vous souhaitez acheter. Il est alors usuel que les deux parties signent une Fiche de Réservation qui formalise votre proposition. Il s’agit d’un acte sous seing privé d’une ou deux pages dont le texte, librement préparé par les parties signataires ou par l’agence immobilière qui a présenté la maison précise, entre autres :

  • l’identification de l’acheteur et du vendeur,
  • l’intervention éventuelle d’un intermédiaire immobilier,
  • l’adresse de l’immeuble objet de la vente,
  • son prix et ses modalités de règlement,
  • le délai prévu pour la signature du Compromis de Vente et/ou de l’Acte de Vente Définitif,
  • le montant du dépôt, fréquemment entre EUR 2.000 et EUR 5.000, versé par l’acquéreur simultanément à la signature de la Réservation, soit par chèque libellé à l’ordre du vendeur qui sera remis à l’intermédiaire/agence immobilière, soit même par virement au compte bancaire du Vendeur,
  • les conséquences financières pour la partie éventuellement responsable de la non signature du Compromis de Vente (simple restitution du montant ou du chèque par le Vendeur, encaissement du chèque par le Vendeur ou montant doublé à charge de l’Acheteur etc…),
  • l’intervention éventuelle d’un organisme bancaire pour l’octroi d’un prêt à l’Acquéreur…

En signant un tel document le Vendeur retire sa maison du marché pendant quelques semaines. La Réservation permettra en outre à votre avocat ou au notaire de préparer le texte du Compromis de Vente.

 

#Le Compromis de Vente ( o Contrato Promessa de Compra e Venda).

Dans le délai mentionné dans la Réservation, souvent un mois, vous allez signer un Compromis de Vente, document “contraignant” pour ses signataires. Toutes les conditions négociées concernant l’achat de la maison y seront mentionnées ainsi que les éventuelles pénalités à charge de la partie qui refuserait de signer l’Acte Authentique. Le paiement de l’acompte (15-25%) indiqué dans la Réservation y sera mentionné.

Avocat et/ou notaire?

Pendant longtemps les notaires portugais étaient des officiers publics fonctionnaires de l’Etat installés dans des bâtiments municipaux. Certains pouvaient alors ne pas faire preuve d’une extrême diligence dans la recherche et la collecte de documents et des informations indispensables avant la signature d’un Acte de Vente ; le recours aux services d’un avocat était alors fortement recommandé. Depuis, le “notariat” a été libéralisé au Portugal et la plupart de ces juristes , investis d’une mission d’autorité publique et soumis au secret professionnel, prennent pleinement à coeur leur devoir de conseil, neutre et impartial. Ils peuvent intervenir dès la Réservation signée, pour préparer le Compromis de Vente, en authentifier les signatures, puis rédiger l’Acte de Vente Définitif.

A l’occasion d’un premier entretien le notaire vous aura informé des droits, taxes et impôts que vous aurez à régler au plus tard le jour de signature de l’Acte de Vente (IMT, Droit de timbre, Droit d’enregistrement au cadastre) ainsi que ses honoraires.

A vous de juger.

Si lors de la Réservation la maison est déjà vide et que le Vendeur est d’accord, vous pouvez éviter l’étape du Compromis de Vente et convenir que le notaire préparera directement l’Acte de Vente Définitif et gagner ainsi du temps et de l’argent.

Numéro d’Identification Fiscale (Número de Contribuinte).

Le NIF est un numéro indispensable pour effectuer toute démarche au Portugal : souscription d’un abonnement téléphonique, d’un contrat de fourniture d’électricité, de gaz ou d’eau, ouverture d’un compte en banque et bien sûr pour l’achat d’une maison. Il s’obtient sur présentation d’une pièce d’identité dans une Loja de Cidadão, bâtiment où peuvent se souscrire tous les abonnements ci-dessus mais où l’attente peut être longue, ou auprès du Service des Impôts (Finanças/Direcçao Geral dos Impostos). Le notaire qui préparera le Compromis de Vente peut également obtenir votre NIF (un par personne) sans difficulté.

Le NIF, bien qu’existant au niveau européen, reste une grande nouveauté pour ceux qui viennent de France, de Suisse ou de Belgique.

Représentant fiscal

Si vous ne disposez pas d’un justificatif d’adresse dans l’Union Européenne, vous devrez désigner un représentant fiscal local qui pourra être un avocat, un comptable, une connaissance ou une personne morale portugaise.

 

#l’Acte de Vente Définitif (a Escritura Publica de Compra e Venda)

Le grand jour est arrivé, le vendeur et vous, ou toute personne à laquelle un pouvoir de signature dûment notarié pour authentification aura été donné, avez rendez-vous chez le notaire.

Vous aurez préalablement :

  • procédé au paiement de l’IMT (Impôt Municipal sur les Transactions),
  • obtenu un chèque de banque auprès de l’établissement où vous aurez ouvert votre compte et viré les fonds nécessaires.
    Le notaire vous aura peut-être proposé d’utiliser un compte bancaire de son étude, comme il est usuel dans de nombreux pays, mais pas au Portugal, pour verser les fonds nécessaires pour l’acquisition. Profitez en, cela simplifie grandement le circuit de paiement et le règlement des différents montants dus.

Une fois l’Acte de Vente signé il ne restera plus au notaire qu’à l’enregistrer au Registre Foncier. Vous serez alors devenu le nouveau propriétaire de la maison.